Оценка экономической эффективности строительного проекта (часть 1)
Когда мы говорим об анализе эффективности инвестиционно-строительных проектов и построении моделей для такого анализа, необходимо четко разделять сферы строительства – жилищную и промышленную. Подход к определению набора входных параметров модели и алгоритма ее работы в данных двух сферах будет различен, поэтому приведем два отдельных примера. Коммерческая недвижимость, например, офисный центр, предполагает получение прибыли за счет сдачи офисных помещений в аренду, что сродни продаже или аренде жилой площади, поэтому не требует отдельного детализированного рассмотрения. 1. Оценка экономической эффективности строительного проекта многоквартирного жилого комплекса В статье «Эффективность проекта застройки» мы уже упоминали об особенностях жилищного строительства с точки зрения его окупаемости и рентабельности. Данный пример – иллюстрация к упомянутой статье. В числе исходных данных по жилому объекту, которые в первую очередь будут интересовать инвестора при оценке экономической эффективности, следующие: - площадь участка под застройку в гектарах; - текущее состояние участка: необходимость сноса ветхих зданий или домов, в которых проживают люди (в последнем случае требуются дополнительные затраты на расселение жильцов и компенсацию собственникам зданий; нужна точная информация о таких затратах); необходимость планировки участка и проведения других предварительных земельных работ, например, укрепления зыбких грунтов; - площадь застройки в квадратных метрах, общая площадь здания в габаритах наружных стен, общая площадь квартир и встроено-пристроенных нежилых помещений в здании; - статус будущей недвижимости (типовая – индивидуальная – элитная), этажность дома; - материал несущих стен и перекрытий; - площадь благоустройства придомовой территории, наличие и размеры подземных и надземных парковок; - ситуация с наличием и состоянием инженерных сетей для обеспечения объекта всеми необходимыми коммуникациями. Перечисленные исходные данные содержат не только качественные показатели, которые позволят инвестору «на глаз» оценить масштабность проекта, трудности, связанные с его реализацией, и перспективу успешной продажи введенной в эксплуатацию жилплощади. На их основе рассчитывается себестоимость проекта с учетом всех его затратных показателей, как то: - стоимость земельного участка; - стоимость проектно-изыскательных работ и подготовки участка к застройке; - стоимость оформления проектной и разрешительной документации; - стоимость строительных и отделочных материалов; - стоимость строительных работ и использования спецтехники; - стоимость подвода коммуникаций и подключения к ним; - стоимость благоустройства территории, приобретения вспомогательных материалов и оборудования; - стоимость дополнительных расходов – транспортных, энергетических, амортизационных и т.п. Помимо себестоимости строительства, оценка экономической эффективности строительного проекта должна содержать информацию по выручке от реализации жилплощади. Выручка основывается на стоимости квартир, которые рассчитываются, исходя из анализа конъюнктуры рынка на период начала проекта. На недвижимость в данном регионе, городе, в домах данного типа существуют просчитанные аналитическими компаниями средние расценки. Расценки могут корректироваться различными коэффициентами, которые зависят от дополнительных факторов в районе строительства: - наличие бытовой, культурной, развлекательной инфраструктуры; - близость транспортных развязок, метро; - экологическая чистота и зашумленность места возведения дома, близость и объем зеленых насаждений; - степень дополнительных благ, запроектированных в самом жилом комплексе: очистка воды, индивидуальная котельная, охрана, гаражи и автостоянки, детские и спортивные площадки на придомовой территории и т.д. В конце концов, установление окончательных цен на квартиры в конкретном доме – дело самого застройщика. Но, если цены будут заведомо завышены, инвестора трудно будет убедить в том, что продажа жилплощади пойдет ожидаемыми темпами. Поэтому необходимо исходить из реалий рынка и оптимизировать цены так, чтобы данный жилой комплекс пользовался спросом, а застройщик и инвестор получили планируемый доход. После выведения двух базовых обобщенных показателей – себестоимости строительства и ожидаемой общей выручки от реализации квартир – рано говорить об окончании процесса оценки экономической эффективности. Напротив, здесь начинается главная работа аналитика – учет всех «отягощающих» проект факторов: налогов, инфляции, рисков. Прежде всего, следует понимать, что все квартиры не могут быть проданы одновременно, тем более – в самом начале реализации проекта. Поэтому составляется график продажи квартир (Cash Flow), который основывается, опять же, на анализе рыночной ситуации, покупательского спроса в данном секторе, возможностей взятия ипотечного кредита в данный период времени и других факторов. Такой анализ позволяет также вычислить средний коэффициент удорожания жилплощади на период строительства дома. Общие тенденции рынка проследить достаточно несложно. Известно, что покупатели жилья активизируются в летний период, этому в немалой степени способствует психологический фактор теплого сезона. Еще одна устойчивая тенденция – рост объемов продаж квартир по мере строительства жилого комплекса, особенно если сдача его в эксплуатацию идет по очередям, и жильцы заселяются поэтапно. С одной стороны, чем раньше потребитель купит жилплощадь, тем дешевле она ему обойдется. Но нельзя не учитывать и то, что на первых этапах строительства территория не благоустраивается в достаточной степени, не вводятся в действие дополнительные удобства, не работает собственная инфраструктура комплекса. С продвижением этих процессов ценность жилья для покупателя возрастает, что находит свой отражение в оценке экономической эффективности данного строительного проекта. Кроме того, развитию реализации способствует работа маркетинговых структур застройщика, развертывание рекламных кампаний в печати и на телевидении. Учет рисков в строительном проекте должен опираться на внутренние и внешние факторы. К внутренним относятся различные форс-мажорные обстоятельства, задержки в строительстве, возможные требования доделок; к внешним – совокупность политических, экономических, социальных, законодательных обстоятельств, определяемых ситуацией в государстве; недостаточный учет инфляции; ухудшение покупательной привлекательности района (например, из-за его промышленной застройки в период строительства жилья). После введения всех необходимых коэффициентов в модели оценки экономической эффективности строительного проекта учитывается амортизация, налог на прибыль, поток от операционной деятельности и другие дополнительные потоки; рассчитывается прибыль и рентабельность строительства. Завершая работу над моделью и оценку экономической эффективности строительного проекта, аналитик с учетом ставок дисконтирования рассчитывает срок его окупаемости и разрабатывает оптимальную схему финансирования (строит матрицу чувствительности IRR / NPV). После этого проект можно предъявлять на рассмотрение инвестору. Автор: к.э.н. Ерошенкова Анна Рустэмовна (Короленко) |
